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Crédit Immobilier

Le crédit immobilier est le passage obligé pour acquérir une maison ou un appartement, neuf ou ancien, mais aussi agrandir ou rénover son bien immobilier dès lors que l’on ne possède pas suffisamment d’argent pour payer comptant. Il est encadré par la loi, et depuis octobre 2016, il est régi par de nouvelles règles tendant à mieux protéger le consommateur qui contracte ce type d’emprunt. Passons en revue le prêt immobilier, les critères de comparaison entre deux crédits immo, les conditions d’emprunt exigées par les banques et les différentes solutions d’assurance de crédit immobilier.

Que peut-on financer avec un crédit immobilier ?

Dans la majorité des cas, le crédit immobilier est utilisé par les particuliers pour financer l’acquisition d’une résidence principale. Il peut aussi être contracté pour acheter une résidence secondaire. Les Sociétés Civiles Immobilières ont tout à fait le droit de recourir à un crédit immobilier pour financer un bien. On peut également opter pour ce type de crédit afin d’acquérir de l’immobilier d’entreprise ou un immeuble de rapport si l’on souhaite se lancer dans l’investissement locatif pour profiter de revenus fonciers et bénéficier en parallèle de la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunt.

Le crédit immobilier entre dans un cadre juridique strict. Il ne peut être consenti – à un ou plusieurs emprunteurs - que pour financer certaines opérations, à savoir :

  • L’acquisition d’un terrain à bâtir – viabilisé ou non-viabilisé – destiné à la construction d’un immeuble,
  • Le crédit garanti par une hypothèque ou par un autre type de sureté, même si l’emprunt est utilisé pour financer un autre projet qu’un bien immobilier,
  • L’acquisition d’un immeuble :
    • à usage professionnel,
    • à usage d’habitation,
    • à usage mixte (d’habitation et professionnel).
  • Des travaux d’entretien, d’amélioration, de réparation ou de rénovation d’un bien immobilier à condition que le crédit soit garanti par une hypothèque ou une autre sureté similaire. En l’absence de garantie, le crédit accordé et régi par le code du crédit à la consommation, et ce depuis le 1er juillet 2016.
  • Le financement d’achat de parts ou d’actions de Société Civile de Placement Immobilier (CSPI), sous condition de montant.

En revanche, le régime juridique français du crédit immobilier exclut les emprunts immobiliers par le biais d’entreprises ou d’emprunteurs professionnels.

Crédit immo : les garanties exigées par la banque

Pour pouvoir accorder un crédit immobilier, la banque peut exiger des garanties à son client. Cela lui permet de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur. Les différentes garanties que les créanciers proposent généralement sont :

  • L’hypothèque conventionnelle : le constituant (en l’occurrence l’emprunteur) met son bien immobilier en garantie pour que le créancier soit couvert en cas de non-paiement de la dette. Le constituant reste propriétaire de son bien mais la valeur de ce dernier est réduite. C’est devant un notaire qu’est signée la convention d’hypothèque ou convention hypothécaire. Elle indique le montant de la somme garantie qui est constituée du capital restant dû et des intérêts, le délai de remboursement, et bien évidemment la nature du bien immobilier sur lequel porte l’hypothèque.
  • Le cautionnement : il s’agit d’un contrat de garantie. La caution, à savoir la personne qui verse la garantie, peut être un membre de la famille, un ami. Mais il est aussi possible de faire appel à un organisme. Le bénéficiaire du cautionnement est le créancier et la personne cautionnée n’est autre que le débiteur.
  • Le nantissement : il s’agit d’un avantage en nature. L’emprunteur s’engage à le remettre à son créancier.

Ces garanties permettent à l’organisme prêteur de ne pas perdre d’argent si l’emprunteur ne rembourse pas son crédit.

Les différents types de crédits immobiliers

Mieux vaut savoir bien distinguer chaque type de crédit immobilier avant de signer un contrat car selon la proposition du banquier, le mode de remboursement varie d’un prêt à l’autre, et dans d’autres cas c’est l’évolution du taux qui varie. On retrouve donc :

Le prêt amortissable : c’est la solution la plus couramment employée. L’emprunt est remboursé par échéances régulières, par exemple bimestrielles, trimestrielles, mais le cas de figure le plus fréquent est le remboursement par mensualités.

Le prêt in fine : l’emprunteur rembourse la totalité en fin de crédit et en une seule fois.

Le prêt à taux révisable appelé aussi prêt à taux d’intérêt variable : l’indice de référence sur lequel est calculé le taux peut être revu à la hausse ou à la baisse, ce qui impacte le montant des mensualités de remboursement ainsi, parfois, que la durée d’emprunt. Le coût total du crédit immobilier ne peut donc être connu à l’avance.

Le prêt à taux d’intérêt fixe : le taux d’emprunt est connu au moment de la signature du contrat et ne peut plus varier, ni à la hausse ni à la baisse, pendant toute la durée d’emprunt. Les mensualités sont toutes identiques, telles qu’indiquées sur le tableau d’amortissement remis par le créancier à l’emprunteur.

Le prêt immobilier à taux capé : le taux d’intérêt est variable, mais la variation globale du taux d’intérêt est limitée. Dans certains cas, une limite peut aussi être prévue en cas de baisse du taux. Ainsi, un taux de 2 % capé à 0,5 point peut passer à 2,5 % au maximum. Si ce même taux de 2 % est capé à plus ou moins 1 point, le taux au plus bas sera de 1 % et au plus haut de 3 %.

Qu’est-ce que le TAEG ?

Lorsque l’on souhaite comparer les offres de crédits immobiliers, on entend toujours parler de TAEG. Il s’agit du Taux Effectif Annuel Global. Ce n’est ni plus ni moins que le coût total du crédit exprimé en pourcentage (taux), et calculé le jour de la signature qui vaut acceptation de l’offre de crédit. Le TAEG intègre :

  • Le taux nominal, variable ou constant, déterminé au moment de la signature du contrat de prêt par l’emprunteur et le créancier.
  • Les taxes,
  • Les frais de dossier,
  • Les rémunérations, commissions et frais pouvant être dus à des intermédiaires le cas échéant,
  • Le coût de l’assurance de crédit immobilier ou assurance emprunteur,
  • Les frais de garantie (hypothèque, caution, nantissement).

Certains créanciers dispensent l’emprunteur des frais de dossier.

Trouver la meilleure offre de crédit immobilier

Il faut toujours comparer les offres de crédit immo des différentes banques car les taux varient d’un établissement à l’autre. Ils sont toutefois plafonnés par la Banque de France. On dispose aujourd’hui d’outils en ligne qui permettent de gagner du temps, c’est-à-dire de trouver un crédit immobilier adapté à ses possibilités financières, sans sortir de chez soi. Il suffit de compléter le formulaire dédié et de se laisser guider.

Crédit immobilier : faut-il faire domicilier ses revenus dans l’établissement prêteur ?

Si cela a longtemps été exigé par nombre de banques, c’est bel et bien terminé puisqu’un amendement a été adopté le 16 mars 2019. Il vise à supprimer l’obligation de domiciliation de revenus qui était faite aux personnes souhaitant souscrire un crédit immobilier. On peut donc posséder un compte bancaire dans une banque et souscrire un prêt immo auprès d’une banque concurrente sans changer de compte.

Assurance de crédit : est-elle obligatoire pour un prêt immobilier ?

L’assurance de crédit immobilier n’est pas légalement obligatoire, mais comme les banquiers et autres établissements prêteurs l’exigent pour consentir un prêt, le consommateur qui souhaite financer son bien immobilier à crédit n’a d’autre choix que d’opter pour cette assurance emprunteur. Il dispose de deux possibilités :

  • L’assurance groupe ou assurance collective qui est l’assurance de crédit proposée par le banquier lui-même,
  • La délégation d’assurance, à savoir le recours à une compagnie d’assurance librement choisie par l’emprunteur, et qui n’a aucun lien avec le créancier. La seule condition pour que le banquier accepte cette solution, est que le contrat propose a minima des garanties similaires à celles du contrat groupe. Si cette condition n’est pas observée, la banque prêteuse refuse la délégation d’assurance.

L’intérêt pour le consommateur d’opter pour la délégation d’assurance est financier. C’est en effet une solution bien moins onéreuse que celle proposée par la banque. L’économie réalisée en fin d’emprunt par le client peut représenter plusieurs milliers d’euros. Il ne faut pas donc pas se laisser impressionner par un banquier. L’emprunteur est libre de choisir l’assurance de crédit immobilier ou assurance emprunteur qu’il désire et lui seul peut prendre cette décision.

L’assurance emprunteur n’est donc liée à aucune obligation légale, mais le consommateur qui souhaite obtenir un crédit immobilier n’a pas vraiment le choix. Il a donc tout intérêt à demander à son banquier qu’elles sont ses exigences en termes de couverture afin de trouver un contrat similaire mais moins cher auprès d’un assureur sans lien avec la banque. En règle générale, une société de financement impose à son client de s’assurer contre les risques suivants :

  • Incapacité,
  • Invalidité,
  • Perte totale et irréversible d’autonomie, que l’on appelait il y a quelques années encore l’invalidité absolue et définitive,
  • Perte d’emploi,
  • Décès.

Dès que l’emprunteur est assuré – et quelle que soit la solution choisie entre le contrat groupe et la délégation d’assurance – la compagnie prend en charge tout ou partie des remboursements du crédit immobilier en cas d’aléa. Le capital restant dû peut être remboursé par l’assureur dans certaines situations, notamment en cas de décès de l’assuré. L’assurance crédit immobilier protège le banquier, l’emprunteur mais aussi ses ayants-droit.

Pour connaître les principales caractéristiques d’un contrat d’assurance emprunteur, il est possible de demander une FSI, c’est-à-dire une Fiche Standardisée d’Information qui décrit entre autres l’étendue des garanties, les niveaux d’indemnisation ains que la tarification. Lire consciencieusement une FSI est très important afin de signer le contrat en toute connaissance de cause. Il faut en effet prêter une attention particulière :

  • Au délai de carence, période de latence pendant laquelle l’assuré n’est pas encore couvert,
  • A la franchise,
  • A la limite d’âge au-delà de laquelle certaines garanties ne s’appliquent plus,
  • A l’âge auquel le versement des prestations cessera,
  • Aux exclusions de garanties (métier et ou pratique d’un sport à risque, pathologie particulière, etc.),
  • A la prise en charge qui peut être indemnitaire ou forfaitaire.

Toutes ces indications sont précisées aux conditions générales qui accompagnent la proposition de l’assureur. Il convient d’y être très attentif avant de signer, car toute signature vaut engagement.

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Le consommateur doit présenter un dossier solide au moment de déposer sa demande de crédit immobilier. Le but est de rassurer le créancier. Le banquier prend donc en compte les points suivants :

  • L’apport personnel : un client qui dispose d’un apport personnel prouve son implication dans son projet immobilier mais prouve aussi sa capacité à rembourser son crédit. Cependant, il est possible d’emprunter sans apport personnel pour financer son futur logement. Là encore, le dossier du client doit être solide et rassurant.
  • Le taux d’endettement : il est fixé à 33 % des revenus au maximum. Cela signifie qu’une mensualité de remboursement ne doit pas représenter plus d’un tiers des revenus mensuels. Ce taux d’endettement peut être porté à 40 % mais uniquement si l’emprunteur perçoit de très gros revenus.
  • Une situation professionnelle stable : pouvoir justifier de revenus stables et pérennes facilite l’accès au crédit immobilier. Un CDI joue donc en faveur du client, d’autant plus s’il a au moins deux ou trois ans. Il est plus difficile d’obtenir un crédit immo si l’on ne peut justifier que d’un CDD ou s’il on est intérimaire.
  • L’historique des comptes : étudier les relevés de compte bancaire des trois derniers mois permet d’apprécier le comportement bancaire du client. Découverts et accumulation des crédits à la consommation ne sont pas pour rassurer le banquier. En revanche, avec un solde toujours positif, et s’il place de l’argent chaque mois sur un compte d’épargne par exemple, le demandeur a toutes les chances de voir aboutir sa demande de prêt immobilier.

D’autres paramètres sont pris en compte pour évaluer la capacité d’emprunt du client, à savoir :

  • La durée d’emprunt,
  • Le montant des mensualités souhaitées,
  • Le type de prêt,
  • L’âge de l’emprunteur.

Il est possible d’utiliser un simulateur en ligne pour se faire une première idée.

Informations générales sur les crédits immobiliers : à lire absolument

Chaque banque, société de financement ou intermédiaire en opération de banque a pour obligation d’informer gratuitement le consommateur. Pour cela, les informations générales sur les crédits doivent être accessibles au public à tout moment. Tout type de support est autorisé, qu’il s’agisse de plaquettes cartonnées, de bulletin d’information sur papier ou d’informations par voie électronique. La solution la plus fréquemment choisie par le consommateur pour s’informer à tout moment est Internet, et plus précisément les sites officiels des différents organismes financiers qui proposent des crédits immobiliers.

Il est très important de prendre connaissance de ces informations générales car elles concernent :

  • La nature du crédit immobilier,
  • L’objet du crédit,
  • La durée d’emprunt possible,
  • Les modalités de remboursement,
  • Les types de taux (fixe, révisable ou variable, capé),
  • Les moyens de garantir le prêt immobilier (caution, hypothèque),
  • Un exemple.

Les conditions générales doivent en effet intégrer un exemple, donné à titre informatif. Il permet au consommateur de se faire une idée, pour un montant donné, du coût global du crédit.

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