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Rachat de Crédit Immobilier

Depuis quelque temps, les offres de rachat de crédit fleurissent mais le consommateur s’y perd un peu car sous ce terme on trouve parfois des opérations bancaires qui ne relèvent pas du rachat de crédit immobilier. Zoom sur sa définition exacte, sa mise en place, ses avantages et ses inconvénients. Profitons-en pour préciser avec quelles opérations bancaires il ne doit pas être confondu.

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Rachat de crédit immobilier : définition

On appelle rachat de crédit immobilier une opération bancaire qui consiste à faire racheter son prêt immobilier en cours par une autre banque que celle auprès de laquelle ce crédit a été contracté. La durée de ce nouvel emprunt peut être de 5 à 30 ans. La demande est obligatoirement déposée auprès d’une banque concurrente. Celle-ci rembourse le capital restant dû à l’établissement initial ainsi que les intérêts avant de mettre un nouveau contrat de prêt en place.

Généralement les emprunteurs décident de déposer une demande de rachat de crédit immobilier lorsque le taux du moment est de 2 points inférieur à celui qu’avait appliqué la banque au moment de la souscription de leur emprunt. En pleine période de taux historiquement bas, le rachat de crédit immobilier est donc une opération plutôt convoitée par les accédants à la propriété qui financent leur maison ou leur appartement depuis quelques années déjà.

Des opérations bancaires à ne pas confondre

Cette opération bancaire ne peut concerner qu’un emprunt immobilier ce qui exclut les autres catégories de prêts comme le prêt à la consommation, le prêt personnel ou encore le prêt auto par exemple. Pour faire racheter ces crédits-là, il existe une autre opération bancaire que l’on appelle le regroupement de crédits. Ces deux opérations ne doivent pas être confondues.

De même, la renégociation de crédit est elle aussi différente du rachat de crédit immobilier. Elle concerne certes l’emprunt immo, mais celui-ci ne peut être renégocié que par la banque auprès de laquelle il a été contracté. Un simple avenant permet de formaliser l’opération. En aucun cas la renégociation ne peut concerner un prêt à la consommation ou un prêt auto. Le demandeur ne peut donc profiter d’un taux plus attractif appliqué par un établissement financier concurrent.

Quels sont les avantages et les inconvénients du rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit permet de regrouper plusieurs crédits (immobiliers uniquement) en un seul emprunt, et par voie de conséquence de n’avoir plus qu’une seule mensualité de remboursement.

L’autre avantage de cette opération bancaire est de pouvoir bénéficier d’un taux d’intérêt bien inférieur à celui qui avait été concédé initialement. L’économie réalisée par le demandeur est dans ce cas non négligeable puisqu’elle peut représenter à l’échéance du nouveau crédit plusieurs dizaines de milliers d’euros. Mais pour bénéficier d’une telle opportunité, il faut choisir le bon moment et s’adresser à une banque qui pratique les taux les plus bas.

Attention toutefois : pour que le rachat de crédit soit financièrement rentable, le nouveau taux d’intérêt doit être :

  • Inférieur à l’ancien taux d’au moins 1 % si à peine un tiers du capital a déjà été remboursé,
  • Inférieur au taux initial d’au moins 2 % si avant le rachat, l’emprunteur n’avait plus qu’un tiers de son crédit à rembourser.

Ainsi, il n’est pas judicieux d’opter pour cette solution si le crédit que l’on souhaite faire racheter est très proche de son échéance. Idéalement, l’opération bancaire peut être décidée si elle porte sur un capital conséquent, par exemple à partir de la cinquième année pour un emprunt immobilier d’une durée d’au moins dix ou douze ans.

En ce qui concerne les nouvelles mensualités de remboursement, elles peuvent être :

  • Soit identiques aux précédentes, si l’intéressé souhaite réduire la durée de son nouvel emprunt,
  • Soit inférieures si le demandeur préfère conserver la même durée de crédit.

On comprend bien que les avantages du rachat de crédit immobilier sont appréciés au cas par cas.

D’ailleurs, si l’avantage financier de l’opération est moindre, il risque d’être totalement absorbé par le montant des frais inhérents au rachat de crédit immobilier. Ceux-ci représentent un inconvénient majeur car ils peuvent dans certains cas être assez élevés. En effet, lorsque l’on souhaite s’engager dans un rachat de crédit immo, il faut supporter :

  • Des frais de courtage si l’on fait appel à un courtier en rachat de crédit,
  • Des frais de dossier,
  • Des frais de garantie,
  • Des pénalités de remboursement anticipé puisque le crédit immobilier est d’abord remboursé à la banque avant que le nouveau prêt soit mis en place,
  • Le coût de la nouvelle assurance de crédit. Celle-ci n’est pas obligatoire mais les banques ne prêtent de l’argent que si le client est capable de garantir son emprunt immobilier contre certains risques. C’est une sécurité pour le créancier.

Résultat, le rachat de crédit immobilier peut générer quelques centaines, voire quelques milliers d’euros de frais et pénalités, selon le montant du capital racheté par la nouvelle banque et les frais qu’elle applique.

Conditions fondamentales pour que le rachat de crédit immobilier soit rentable

Profiter d’un taux d’emprunt très bas est intéressant, mais cela ne suffit pas pour que le rachat de crédit immo soit une opération extrêmement fructueuse. Avant de se renseigner, il convient de vérifier que l’on rassemble les conditions essentielles, à savoir :

  • Le rachat de crédit immobilier doit être accordé sur une durée suffisamment longue puisque les intérêts d’emprunt sont – pour la plus grande part – payés par l’emprunteur au cours des toutes premières années du crédit,
  • Le capital restant dû doit être d’au moins 70 000 €,
  • La durée de crédit déjà écoulée doit être inférieure à la durée restante,
  • Le taux d’intérêt doit être inférieur à l’ancien d’au moins 1 %, voire plus,
  • Pouvoir justifier d’une situation plus confortable qu’au moment de la souscription du crédit immobilier que l’on souhaite faire racheter.

Comparer les offres de rachat de crédit immo avant de s’engager

Pour profiter de la solution la plus rentable qui soit, mieux vaut comparer les taux de crédits appliqués par différents établissements bancaires avant de s’engager. Le montant des frais doit également être passé au crible car on peut constater des différences non négligeables d’une banque à l’autre. N’oublions pas qu’un rachat de crédit immo génère un coût. Plus celui-est réduit, mieux cela vaut. Cette opération bancaire doit permettre au consommateur d’en tirer un réel profit.

Il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence, ce qui est plus facile lorsque l’on présente un bon dossier. Avec un profil rassurant, il devient possible de négocier les conditions de rachat avec une banque, tant en termes de taux de crédit que de frais.

Pour ce faire, le meilleur moyen est de compléter le formulaire lié à un comparateur en ligne. En quelques clics, l’intéressé reçoit rapidement plusieurs offres de rachat de crédit immo répondant à ses attentes. Il ne lui reste plus ensuite qu’à choisir le meilleur taux.

Accessible 24/24 et 7/7, le comparateur est un outil d’aide à la décision précieux, gratuit et sans engagement. Il est fiable et totalement indépendant.

Demander un rachat de crédit immobilier : comment rassurer la banque ?

Comme pour déposer une première demande de prêt, il est essentiel de pouvoir constituer un dossier solide. La banque qui s’apprête à racheter le ou les crédits immobiliers va devoir s’assurer que son client a de quoi la rembourser sur le long terme. Pour ce faire, l’emprunteur doit :

  • Avoir un emploi stable, c’est-à-dire être embauché sous Contrat à Durée Indéterminée et depuis au moins deux ou trois ans chez le même employeur,
  • Percevoir des revenus suffisants,
  • Présenter des relevés de comptes bancaires positifs depuis au moins trois mois,
  • Montrer qu’il fait un effort d’épargne en plaçant chaque mois de l’argent,
  • Ne pas cumuler les prêts à la consommation.

Un tel dossier donne confiance au créancier qui peut ainsi considérer que son client à un bon profil. C’est vraiment très important pour multiplier les chances de se voir accorder un rachat de crédit immobilier et donc, de profiter de taux beaucoup plus bas.

Rachat de crédit immo : les pièces à fournir

La demande de rachat de crédit immobilier doit être accompagnée de justificatifs indispensables pour que le banquier puisse analyser la situation de l’intéressé et déterminer son profil. Ces pièces à produire sont les suivantes :

  • Une pièce d’identité (Carte Nationale d’Identité ou passeport en cours de validité),
  • Un document précisant la situation familiale (livret de famille, jugement de divorce, contrat de PACS, etc.),
  • La dernière facture d’électricité,
  • La dernière facture de téléphone fixe,
  • Le contrat de travail si l’ancienneté du demandeur est inférieure à 2 ans,
  • Les trois derniers bulletins de salaire,
  • Les deux derniers avis d’imposition ou de non-imposition,
  • Les relevés des comptes courants du dernier trimestre,
  • Si apport personnel, un justificatif,
  • Pour le propriétaire de son logement :
    • l’avis de taxe foncière
    • le titre de propriété,
    • l’estimation de la valeur du bien immobilier (elle doit avoir été réalisée par un professionnel).
  • Pour le locataire de son logement :
    • le bail de location,
    • la dernière quittance de loyer.
  • Pour une SCI (Société Civile Immobilière), les statuts,
  • Le tableau d’amortissement de chaque crédit en cours (immobilier, auto, perso…),
  • L’offre de chaque prêt en cours (immo, auto, perso…)

Il est vivement recommandé de n’oublier aucun justificatif. Le moindre manquement peut faire perdre un temps précieux car la demande de rachat de crédit immobilier ne pourrait dans ce cas être traitée.

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