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Défiscalisation Immobilière

Pour réduire son niveau d’imposition et rentabiliser son capital, il est possible de tirer parti des dispositions légales mises en place par l’Etat français afin d’inciter l’investissement dans l’immobilier. Ces nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière visent les logements meublés ou vides, anciens ou neufs, les monuments historiques, les biens classés. Découvrons quels sont leurs avantages et les conditions d’accès.

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Défiscalisation immobilière : les objectifs

Un investisseur peut souhaiter profiter des dispositions légales pour atteindre différents objectifs.

  • Se constituer un patrimoine immobilier, avec ou sans apport grâce au crédit immobilier qui peut financer la quasi-totalité du prix du bien, voire la totalité.
  • Réduire ses impôts proportionnellement à la somme investie.
  • Profiter de revenus locatifs. Ce sont des revenus stables et sans risque, qui permettent à l’investisseur de conserver son niveau de vie une fois à la retraite.
  • Transformer la défiscalisation immobilière pour se protéger en cas d’invalidité ou protéger ses héritiers en cas de décès.

Comment profiter au mieux de la défiscalisation immobilière ?

Avant d’acquérir un bien immobilier, il est très important de s’intéresser à tous les dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur, de les comparer, et d’opter pour celui qui répond aux objectifs et correspond le mieux à sa propre situation.

Il faut aussi choisir un bien immobilier à fort potentiel de valorisation pour que l’investissement réalisé prenne de la valeur au fil du temps. C’est pourquoi il est intéressant de se tourner vers le locatif. Idéalement, on choisit l’emplacement géographique en premier lieu. Que ce soit à Paris ou en province, un emplacement prisé est celui où la demande locative est forte parce qu’il possède toutes les infrastructures recherchées et est bien desservi par les transports en commun. Un quartier où l’on trouve les écoles, un marché, des boutiques, des bars et restaurants par exemple vaut son pesant d’or. On peut aussi investir dans une région convoitée parce qu’elle est particulièrement ensoleillée.

Enfin, le bien immobilier doit être vendu au prix le plus juste possible. S’il l’achète au-dessus du prix, l’investisseur perd tout le bénéfice de la défiscalisation immobilière à laquelle il a droit.

Les dispositifs de défiscalisation

Il existe plusieurs pistes pour réduire ses impôts, en optant pour un processus de défiscalisation immobilière. L’investissement locatif est privilégié à condition de respecter certaines règles. Parmi les dispositifs les plus populaires, l’investisseur peut choisir l’une ou plusieurs lois de défiscalisation, à savoir :

La loi Pinel

Anciennement Loi Duflot. Ce dispositif mis en place depuis septembre 2014 permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sous certaines conditions.

  • Être domicilié en France.
  • Acquérir un logement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Le bien concerné doit être :
    • Soit neuf :
      • En l’état future d’achèvement,
      • En construction.
    • Soit ancien :
      • Et faire l’objet d’une rénovation. Le prix des travaux doit être au moins égal à 25 % du prix de l’acquisition,
      • Avec travaux de réhabilitation dans le cas d’un local transformé en habitation.
  • Limiter l’investissement à deux logements par an maximum, sans que le total ne puisse toutefois dépasser 300 000 € chaque année, avec un plafond de 5 500 € par mètre carré.
  • Se situer dans l’une des zones éligibles où la demande locative est la plus importante (A bis, A, B1, B2).
  • Respecter le plafond des ressources du locataire.
  • Opter pour un logement aux normes en termes de performances énergétiques et thermiques (BBC 2005 ou RT 2012).
  • Respecter le plafond d’avantage fiscal qui est de 10 000 € par an.
  • Tenir compte du plafonnement du loyer en fonction de la zone d’implantation du logement.
  • Louer le bien pendant une période minimale de 6 ans.

Le plafond mensuel de loyer en 2019 dépend de la zone géographique, à savoir :

  • Zone A bis : Paris et sa banlieue. 17,17 €/M².
  • Zone A : agglomération de Paris, Côte d’Azur, agglomération genevoise. 12,75 €/M².
  • Zone B1 : grandes agglomérations ainsi qu’une partie de la grande couronne parisienne non située en Zones A bis et A. 10,28 €/M².
  • Zone B2 : grandes agglomérations et grande couronne parisienne non situées en zone A bis, A et B1, ainsi que les communes non situées en zones A et B1 et les communes dont le prix des loyers est élevé. 8,93 €/M².
  • Zone C : elle concerne le reste du territoire. Depuis le 1er janvier 2018, cette zone n’est plus éligible au dispositif Pinel sauf exception étant donné qu’elle s’est avérée la moins étendue du marché.

Le plafond des ressources annuelles du locataire pour 2019 varie en fonction de la zone et du quotient familial comme indiqué dans le tableau suivant.

Composition du foyer

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

38 326 €

38 236 €

31 165 €

28 049 €

Couple sans enfant

57 146 €

57 146 €

41 618 €

37 456 €

Couple ou personne seule avec 1 enfant

74 912 €

68 693 €

50 049 €

45 044 €

Couple ou personne seule avec 2 enfants

89 439 €

82 282 €

60 420 €

54 379 €

Couple ou personne seule avec 3 enfants

106 415 €

97 407 €

71 078 €

63 970 €

Couple ou personne seule avec 4 enfants

119 745 €

109 613 €

80 108 €

72 093 €

Par enfant supplémentaire à charge

+ 13 341 €

+ 12 213 €

8 936 €

8 041 €

Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée de location. Il s’élève à :

  • 12 % du coût de l’acquisition pour une durée de location de 6 ans, soit 2 % par an.
  • 6 % supplémentaires pour une prolongation de la location de 3 ans, soit 2 % par an pendant 9 ans (18 %).
  • 3 % supplémentaires pour une prolongation de 3 ans, soit 21 % pour une durée de 12 ans.

La loi Censi-Bouvard

Aussi appelé Loi LMNP, cet amendement mis en place le 19 mars 2009 a pour but d’inciter l’investissement dans un Logement Meublé Non Professionnel (LMNP) afin de favoriser la construction du logement en France. Le logement acquis peut être neuf ou à rénover.

Ce dispositif est prolongé jusqu’à fin 2021. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dès lors que les conditions suivantes sont respectées.

  • En résidence de service telle que : EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personne Âgée Dépendante), résidence étudiante, résidence senior, résidence de tourisme, résidence d’affaires.
  • Mis en location pendant une durée minimum de 9 ans.
  • Logement meublé.
  • Le plafond ouvrant droit à réduction est fixé à 300 000 €.

La loi LMNP permet de devenir propriétaire d’un logement et de percevoir des revenus locatifs mensuels non imposables au titre des revenus BIC (Bénéficies Industriels et Commerciaux). Toutefois, ce dispositif n’est pas cumulable avec d’autres investissements locatifs.

Cet amendement Censi-Bouvard prévoit une réduction d’impôt pendant 9 ans reconductibles. Elle est fixée à 11 % du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 €, soit un maximum de 33 000 € étalés sur 9 ans. L’avantage fiscal comprend également :

  • La déduction des frais réels tels que charges locatives, taxe foncière, prime d’assurance, charges de copropriété.
  • La récupération de la TVA sur le prix du bien au terme des 6 mois qui suivent l’acquisition.

La loi Denormandie

Entrée en vigueur au 1er janvier 2019, elle est destinée aux propriétaires bailleurs qui font ou feront l’acquisition d’un logement avant le 31 décembre 2021. Le bien immobilier concerné par la mesure doit faire l’objet d’une réhabilitation et être situé dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire. Cela concerne plus particulièrement les biens en centre-ville afin de répondre aux besoins de la population en matière de logement.

Les conditions d’application du dispositif Denormandie sont les suivantes :

  • Louer le logement nu sur une période de 6, 9 ou 12 ans.
  • Effectuer des travaux de rénovation dont le coût doit représenter au moins 25 % du montant de l’acquisition (frais de notaire et prix des travaux inclus) dans la limite de 300 000 € et 5 500 € par mètre carré.
  • Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond qui dépend de la zone géographique et de la composition du foyer, dont le barème est identique à celui de la loi Pinel (voir tableau ci-dessus).
  • Le loyer perçu par le bailleur ne peut pas excéder une certaine limite qui varie en fonction de la zone géographique dans laquelle est situé le logement.

A une exception près (concernant la zone C) le plafond du loyer est fixé de la même façon que pour la loi Pinel, pour rappel, à :

  • 17,17 €/M² en zone A bis,
  • 12,75 €/M² en zone A,
  • 10,28 €/M² en zone B1,
  • 8,93 €/M² en zones B2 et C.

En ce qui concerne la réduction d’impôt, le bailleur qui remplit les conditions exigées peut prétendre aux mêmes avantages fiscaux que ceux de la loi Pinel, à savoir :

  • 12 % du prix du bien pour une durée de location de 6 ans,
  • 18 % du coût de l’opération pour une durée de location de 9 ans,
  • 21 % du montant de l’investissement pour une durée de location de 12 ans.

Ce dispositif fiscal permet de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € étalés sur la durée locative.

La loi Malraux

Ce dispositif créé en 1962 est un système de défiscalisation qui permet d’investir dans un bien immobilier ancien, situé dans un secteur sauvegardé, à caractère historique. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation immobilière, le propriétaire s’engage à restaurer le bien. Les travaux de rénovation intérieure et extérieure doivent être encadrés par les Architectes des Bâtiments de France.

L’investisseur a l’obligation de louer le logement pendant une période minimum de 9 ans. Celle-ci doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du bailleur, ni son ascendant, ni son descendant.

La loi prévoit une réduction d’impôt de 22 % des dépenses liées aux travaux réalisés si le bien est situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysagé (ZPPAUP). Ce taux est de 30 % si le logement et implanté dans un secteur sauvegardé. Le plafond annuel des travaux ouvrant droit à l’avantage fiscal est de 100 000 €, ce qui permet au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt maximum de 22 000 € dans le premier cas ou de 30 000 € selon le classement du bien.

Cette réduction peut s’étaler sur une période de 3 ans après la délivrance du permis de construire si sa demande a été déposée avant le 31 décembre 2016. Depuis le 1er janvier 2017, le montant des travaux est fixé jusqu’à 400 000 € et la déduction peut s’étaler sur 4 ans, soit 100 000 € par année afin que l’intéressé bénéficie pleinement de l’avantage fiscal auquel il a droit.

La loi Malraux est un régime d’investissement qui est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés. De plus, il faut prendre en compte les intérêts d’emprunt qui sont déductibles des revenus fonciers, ce qui représente un avantage supplémentaire.

La loi Monument Historique

Ce système de défiscalisation immobilière qui existe depuis 1913 permet au contribuable propriétaire d’un monument historique de bénéficier d’avantages fiscaux sous certaines conditions, à savoir :

  • Le bien classé Monument Historique et inscrit par le Ministère des Affaires Culturelles doit faire l’objet de travaux de restauration. Ceux-ci doivent respecter les normes imposées par les Architectes des Bâtiments de France.
  • Le propriétaire s’engage à louer le bien pendant au moins 3 ans et doit le conserver durant une période minimum de 15 ans sans obligation de le mettre à la location au-delà des 3 ans.

La déduction d’impôt représente jusqu’à 45 % du montant des travaux, sans plafonnement. L’avantage fiscal pour les contribuables qui ont un taux d’imposition au moins égal à 31 % est important puisqu’ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente. Celle-ci dépend du montant de l’investissement. La Loi Monument Historique est donc à privilégier par les contribuables les plus fortunés. De plus elle n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales, ce qui génère une économie d’impôt non négligeable.

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