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Assurance Dommages Ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage permet à l’assuré maître d’ouvrage d’être indemnisé en cas de grave(s) défaut(s) subis par la construction et la rendant impropre à sa destination. Cette garantie DO est rendue obligatoire par la loi Spinetta du 4 janvier 1978, à de rares exceptions près. Zoom sur l’assurance DO, ses dispenses, ce qu’elle couvre, la procédure à suivre pour déclarer un désordre, son prix et la meilleure solution pour obtenir plusieurs devis gratuits.

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Période couverte par l’assurance dommages-ouvrages

C’est une assurance obligatoire qui doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Elle prend effet à la date de réception des travaux pour une durée de dix ans. Elle prend donc fin en même temps que la garantie décennale.

En cas de sinistre relevant de la garantie DO, la déclaration doit être adressée à l’assureur dans les 2 ans après la survenance du désordre. Une déclaration trop tardive expose l’assuré à la perte de son indemnisation dès lors que le dommage survient près du terme de l’assurance DO.

Les compagnies d’assurance recommandent expressément à tout souscripteur de déclarer tout dommage au plus vite afin que les réparations puissent être effectuées sans délai. Cela limite le risque d’aggravation du sinistre et par voie de conséquence le préjudice subi par l’assuré.

Il faut noter que durant les travaux, tout contretemps et/ou tout arrêt de chantier supérieur à 30 jours doit être stipulé à l’assureur. Ce dernier doit de plus être avisé des remarques faites par le contrôleur technique et de ses réserves. Enfin, il appartient à l’assuré d’avertir sa compagnie d’assurance de la date de réception des travaux.

Qui doit souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Les personnes, physiques ou morales, concernées par l’obligation de souscrire un contrat d’assurance dommages-ouvrage sont celles qui agissent en qualité de :

  • Crédit-bailleur selon les termes du contrat,
  • Vendeur d’immeubles à rénover ou à construire,
  • Promoteur immobilier,
  • Mandataire du propriétaire de l’ouvrage : administrateur de biens, syndic de copropriétés sous conditions, architecte, cabinet spécialisé ou tout autre maître d’ouvrage délégué dès lors qu’il est chargé, par mandat, de la construction de l’ouvrage,
  • Propriétaire de l’ouvrage : particulier, association, SCI (Société Civile Immobilière), entreprise, professionnel, société civile de construction vente,
  • Constructeur de maisons individuelles.

Il convient de noter que le propriétaire particulier qui se charge lui-même de construire son ouvrage se heurte fréquemment au refus de couvrir l’auto-construction émis par les compagnies d’assurance. Pour limiter les risques de litige pouvant survenir en cas de revente de l’ouvrage avant le terme de la garantie décennale, le particulier propriétaire doit prendre d’infinies précautions avant de construire lui-même. Cela implique que la construction soit effectuée dans les règles de l’art ou bien encore qu’une étude de sol ait été réalisée préalablement aux travaux par un expert.

Qui est dispensé de l’obligation de souscrire une assurance DO ?

L’exemption de l’obligation de souscription d’une garantie DO concerne :

  • L’Etat,
  • Les personnes morales :
    • de droit privé disposant de moyens économiques leur permettant de prendre en charge le préfinancement de la réparation des dommages,
    • de droit public telles que les établissements publics, les collectivités territoriales,
    • chargées d’assurer la maîtrise d’ouvrage sous contrat de partenariat avec l’Etat tel que le prévoit l’article R111-1 du Code des Assurances.

Enfin, n’est pas assujetti à l’obligation de souscrire une assurance DO le locataire de l’ouvrage dès lors qu’il ne dispose que du droit de jouissance.

Que couvre l’assurance dommages ouvrage ?

La garantie DO couvre les dommages couverts par l’assurance décennale que le constructeur ou tout professionnel a pour obligation de souscrire. Elle doit être contractée dans les cas suivants :

  • Construction d’une maison individuelle,
  • Construction d’un ouvrage accolé à une habitation mitoyenne ou à un mur afin de couvrir les dommages pouvant intervenir également sur ces constructions voisines,
  • Réhabilitation d’un bâtiment,
  • Rénovation d’un ouvrage,
  • Extension d’une construction, qu’il s’agisse d’un agrandissement horizontal ou d’une surélévation (agrandissement vertical),
  • Tout édifice comportant des fondations et une ossature qui inclut une maison, une remise, un garage, un local à usage professionnel, un entrepôt, un atelier, etc.,
  • Ouvrage de voirie et de viabilité (réseau électrique, de gaz, d’eau, voies d’accès).

Les dommages couverts par l’assurance DO sont ceux :

  • Qui compromettent la solidité de l’ouvrage, tels que :
    • D’importantes fissures au niveau des murs,
    • L’affaissement d’un plancher,
    • L’effondrement de la toiture,
  • Qui rendent la construction impropre à sa destination, comme :
    • Le soulèvement du carrelage,
    • L’insuffisance du chauffage jugée manifeste,
    • La rupture d’une canalisation si elle est encastrée,
    • Les infiltrations d’eau dans le bâtiment.

L’assurance DO couvre les équipements indissociables telles que les canalisations, les cloisons, la cheminée, les huisseries, etc.

Qu’est-ce qui n’est pas couvert par l’assurance DO ?

De nombreux dommages ne relèvent pas de l’assurance dommages-ouvrage comme c’est par exemple le cas :

  • De dommages corporels,
  • Des non-conformités,
  • De dommages mobiliers,
  • De désordres mineurs,
  • Des désordres apparents à la réception des travaux,
  • Des non-façons, c’est-à-dire des prestations qui n’ont pas été réalisées alors qu’elles étaient prévues au contrat,
  • Des désordres qui surviennent au cours de la construction.
  • Les nom et adresse du propriétaire de la construction concernée par la présente déclaration,
  • Le numéro du contrat d’assurance,
  • La date de réception des travaux ou bien celle de la première occupation du bien,
  • La date à laquelle les désordres sont apparus,
  • La localisation des dommages dans la construction,
  • La description précise des désordres,
  • Des photos de bonne qualité permettant d’apprécier la nature des dommages,
  • Le cas échéant, le détail de toutes les mesures d’urgence qui ont été prises,
  • La copie de la mise en demeure adressée au professionnel de la construction et effectuée au titre de la garantie de parfait achèvement.

Comment déclarer un dommage à la compagnie d’assurance ?

La déclaration de sinistre doit être effectuée :

  • Soit par le bénéficiaire du contrat DO,
  • Soit par un tiers mandaté par l’assuré tel qu’un maître d’ouvrage délégué ou encore un avocat.

Au moment de déclarer un désordre à la compagnie afin qu’il soit pris en charge, le bénéficiaire du contrat DO doit préalablement vérifier qu’il relève bien de l’assurance dommages-ouvrage. Mais avant de se tourner vers l’assureur, il doit en premier lieu signaler le désordre par courrier recommandé avec Accusé de Réception au professionnel qui avait en charge de diriger les travaux (maître d’œuvre, constructeur, architecte, etc.). Il lui faut également demander à ce professionnel de remédier au défaut concerné.

Il procède ensuite à la déclaration du désordre à l’assureur :

  • Soit par le biais d’un formulaire dédié remis par la compagnie d’assurance,
  • Soit par un courrier recommandé avec AR.

La déclaration est à effectuer rapidement, dans le respect des délais stipulés au contrat. Elle doit indiquer :

Tout dossier incomplet est susceptible de retarder considérablement le règlement du sinistre. L’assuré a donc tout intérêt à prendre soin de bien respecter ce formalisme pour être indemnisé le plus rapidement possible.

Obligations de l’assureur en cas de désordre relevant de la DO

A réception de la déclaration, l’assureur dispose d’un délai de 60 jours pour informer le demandeur de sa position et de 90 jours pour adresser à l’assuré une offre d’indemnisation.

Pour instruire le dossier technique, l’assureur désigne un expert. Toutefois, l’assuré peut joindre à sa déclaration de sinistre un devis estimatif de réparation établi par un entrepreneur ou un artisan, si le montant des désordres est évalué à moins de 1 800 €. Dans ce cas de figure, une indemnisation peut lui être versée par l’assureur sans que celui-ci n’ait eu à diligenter un expert. Ce mode de procédure est tout à fait légal.

Il faut noter que si l’assureur a des obligations, l’assuré a lui aussi un devoir en termes d’utilisation de son indemnité. Il doit en effet consacrer la totalité de l’indemnisation à la réparation des désordres et ne peut en aucun cas en user librement. A défaut, l’assureur est autorisé à réclamer à son client le remboursement de l’indemnité versée à titre de dédommagement.

Combien coûte une assurance dommages-ouvrage ?

Le prix de la police d’assurance dommages-ouvrage est unique. Les éléments pris en compte par les assureurs pour déterminer leur tarif sont les suivants :

  • Le profil de l’assuré,
  • Le profil des intervenants constructeurs,
  • Le type de l’ouvrage concerné par le contrat,
  • La destination de l’ouvrage (vente, location, usage personnel),
  • Les techniques de construction/rénovation/réhabilitation,
  • Les matériaux utilisés,
  • Les documents techniques et les études indispensables pour apprécier la qualité de l’ouvrage (étude de l’environnement, étude de sol, etc.),
  • Le coût total de l’ouvrage,
  • Les garanties complémentaires telles que Tous Risques Chantier, dommages immatériels, responsabilité civile maître d’ouvrage...

Voici quelques exemples de tarifs assurance dommages-ouvrage pratiqués pour des travaux de construction, de rénovation, d’extension et de surélévation.

Prix assurance DO pour travaux de construction

  • 165 000 € de travaux de construction d’une maison individuelle : 4 050 €
  • 380 000 € de coût de construction d’un local commercial : 3 300 €
  • 120 000 € de coût global pour la construction d’une maison à ossature bois : 2 400 €
  • 32 000 € de travaux pour la construction d’une piscine : 1 800 €

Prix assurance DO pour travaux de rénovation

  • 45 000 € de travaux de rénovation d’un appartement : 2 600 €

Prix assurance DO pour travaux d’extension ou de surélévation

  • 70 000 € de coût d’extension d’un pavillon individuel : 2 500 €
  • 100 000 € de coût de surélévation d’une maison : 3 700 €

Comment obtenir des devis d’assurance dommages-ouvrage ?

L’intéressé peut prendre contact avec une mutuelle des architectes dès lors qu’un architecte intervient dans la réalisation du projet. Il peut aussi démarcher les compagnies d’assurance ou bien encore s’adresser à un courtier en assurance construction.

La nature des travaux à réaliser déterminant le coût de la garantie DO, il est recommandé de demander plusieurs devis très rapidement en recourant à un comparateur d’assurance DO en ligne. Après avoir complété un formulaire, l’intéressé reçoit différentes offres, gratuitement et sans engagement. Il lui appartient d’étudier chacune d’elles à la loupe afin de choisir le contrat qui correspond le mieux à son budget et qui répond en tout point à son projet.

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