Caution ou hypothèque pour un prêt immobilier ?

Lors d’une demande de crédit immobilier, la banque impose à son emprunteur un certain nombre de dispositifs qui consistent à éviter les défaillances de remboursements de sa part. Parmi ces dispositifs, on retrouve l’assurance de prêt pour se prémunir des impayés en cas de décès ou de perte d’emploi.

Mais en plus de l’assurance, les banques tendent aussi à exiger une garantie en plus. L’emprunteur a donc le choix entre la caution et l’hypothèque. Quelle garantie choisir pour son prêt immobilier ? Découvrez les avantages et les inconvénients de ces deux modes de garantie.

L’hypothèque : comment ça fonctionne ?

L’hypothèque est une garantie réelle qui repose sur les biens immobiliers de l’emprunteur. En cas de défaut de paiement de sa part, le bien mis en hypothèque est saisi par la banque et vendu aux enchères judiciaires. Le capital généré par cette vente va permettre à la banque de récupérer ce qui lui est dû ainsi que la réparation du préjudice subi par le retard de paiement. Mettre un bien en hypothèque est une situation pesante pour l’emprunteur, car en cas de défaut de paiement, il s’expose à la perte de son bien.

Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’hypothèque se réalise obligatoirement devant un notaire qui prélèvera des frais auprès de l’emprunteur. Ces frais sont relatifs aux émoluments et aux droits d’enregistrement, ce qui peut s’élever à 1,5% du montant total de l’emprunt. L’hypothèque prend effet depuis la publication au service de publicité foncière jusqu’au remboursement total du prêt.

La caution : qu’est ce que c’est ?

Le cautionnement en matière de prêt immobilier consiste à faire appel à un tiers, que ce soit une personne physique ou un organisme pour qu’il s’engage à rembourser la dette à la place de l’emprunteur en cas de défaillance de celui-ci. Dans ce cas, il a le choix entre deux formules de caution. D’une part, on retrouve la caution simple qui fait intervenir un tiers ou un organisme de cautionnement lorsque la banque aura épuisé toutes les voies de recours à l’encontre de son emprunteur. D’autre part, il y a la caution solidaire qui fait intervenir la personne ou la société de cautionnement dès le premier impayé.

Si l’emprunteur a le choix entre faire appel à une société de cautionnement ou un proche, il faut savoir que les banques seront particulièrement exigeantes envers les personnes garantes. En effet, celles-ci seront considérées avec la même rigueur que si elles étaient elles même l'emprunteur. La personne garante devra ainsi disposer de ressources, d’une épargne ou d’une capacité de remboursement élevée.

Caution ou hypothèque : laquelle choisir ?

L’hypothèque est souvent la garantie sollicitée par les emprunteurs dans la mesure où elle n’engendre pas de frais de mainlevée si le prêt est intégralement remboursé à son échéance parce qu’elle est levée automatiquement. En revanche, le recours au notaire engendre des frais conséquents qui seront entièrement pris en charge par l’emprunteur. De plus, en cas de remboursement anticipé du crédit, il faut payer les frais de mainlevée pouvant s’élever à 0,8% du montant total de l’emprunt. Avec le cautionnement d’un organisme spécialisé, l’emprunteur devra s’acquitter de la commission de la société et de la contribution au Fonds Mutuel de Garantie qui servira à rembourser la banque en cas de défaillance de sa part.

Une fois que le prêt est intégralement remboursé, que ce soit par anticipation ou non, l’emprunteur peut récupérer jusqu’à 75% de sa contribution. À noter toutefois que la caution n’est pas adaptée à tous les crédits immobiliers. Elle ne peut pas par exemple garantir un prêt à l’accession sociale si son montant excède les 15 000 euros. De même, un prêt à taux zéro doit obligatoirement être garanti par une hypothèque si un prêt à l’accession sociale est inclus dans le plan de financement. Par ailleurs, au moment de la demande de cautionnement, les organismes spécialisés peuvent s’avérer exigeants. Lorsque le dossier qui leur est présenté est considéré à risques, la demande est susceptible d’être refusée.